鳳凰衛視-戴欣明談“在深圳租賃房市場新政下,租房市場會發生哪些變化?”-《財智菁英匯》采訪


















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鳳凰衛視-戴欣明談“在深圳租賃房市場新政下,樓市會發生哪些變化?”-《財智菁英匯》采訪
2019-08-11

鳳凰衛視-戴欣明談“在深圳租賃房市場新政下,樓市會發生哪些變化?”-《財智菁英匯》采訪



  戴欣明于近期,再次接受鳳凰衛視《財智菁英匯》采訪,20190803日播出,欄目精彩內容一起看。

本期特邀專家:

戴欣明:中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任

于長江:北京大學社會學系 副主任

主持人:面對已經到來的畢業生租房季,進入七月份以來,包括北京、深圳、廣州在內的多個一二線城市,通過發布文件和警示等多種方式,加大對住房租賃市場的整治力度。對現在的剛需人群來說,住房的支出壓力不光光體現在購房上,也體現在了租房上,很多年輕人都拿著自己工資的一半在租房,大多數的年輕人都是月光族,并且租金還在持續的上漲,上漲幅度已經明顯超過了他們的工資上漲水平。所以在租金上漲幅度愈演愈烈的年代,很多的城市都開始在控制租金的上漲幅度了,不僅要穩房價,還要穩租金。

解說:相關機構數據顯示,在2017年,中國住房租賃市場交易總量大約在人民幣1.2萬億元左右,通過租房的人口達到了1.94億人,大約占了總人口的13.9%。到2025年,租賃市場的規模將會超過3萬億元,而租房的人口也會增長至2.52億人。業內表示,目前國內租房市場的確很火熱,上億的租房人群背后是巨大的財富和流量,成為諸多開發商和一些銀行金融業爭相爭搶的“蛋糕”。

戴欣明(中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任):從整個中國的經濟來看,還在局限在一些一線城市、二線及熱點城市,所謂的這些熱點城市,也是限購、限貸非常嚴重的城市。所以說很多人呢,就一定會在租房上去想辦法,那么,在這種情況下就會出現,一房難求的這樣一個狀態。所以說,在一線城市及熱點城市當中必須要把整個的城市的這種房子的這種價格,包括租金進行一個人為的控制。

解說: 71日,廣州市住房和城鄉建設局、市規劃和自然資源局,聯合印發《關于規范新增租賃住房有關管理工作的通知》。74日,深圳市住房和建設局發布了《關于規范住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見(征求意見稿)》。78日,北京發布了新版租房合同示范文本,增加禁止違法群租等內容,并納入法律約束,多地發布政策穩租金。

于長江(北京大學社會學系 副主任):就是說我們這個政府主導型社會,所以說你政府一舉一動,即便你不是說有強制性,說是大家參考,但是它能形成非常強的一種社會的導向作用,就是也是代表了政府的態度。實際上,這個態度就隱含了一系列的具體措施。

戴欣明(中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任):因為深圳的這個城中村在全國范圍內它也是最大的了,它遠遠超過了商品房。所以說在這種情況下,如果城中村的整個租金的價格得以有效的控制,那會對于整個的深圳的新房市場、二手房市場,甚至,我稱之為叫營商成本的控制,會做到一個很好的這樣一個作用。所以說在這個政府的租賃平臺上,進行這種房屋的租賃交易,并不單單看一個價格,是對于整個深圳的產業經濟,包括全國各地的,像這種城中村比較多,外來人口比較多的城市,它的城市發展是起到一個至關重要的作用。

解說:在移民城市深圳,住宅出租類房屋超過700萬間,解決了深圳80%以上流動人口的居住問題。為規范住房租賃市場行為,深圳提出建立住房租賃行業主體備案制度。全面實施住房租賃合同信息采集、登記或備案制度,推行租賃合同網簽,建立住房租賃指導價格發布制度,提高租金透明度。



于長江(北京大學社會學系 副主任):最重要的一點,就是這個市場的信息要充分,你要是信息太不對稱,太不充分,那個一個市場經濟也沒法運作,因為我根本不知道別的價格,那你說多少就多少,這個買賣雙方,構不成真正意義的比較,所以實際上它當時提供這個數據是告訴大家,大概別的地方是什么價格,你們自己去談。它就可能完善這個市場機制,那同時也能通過競爭,把這個成本可能有所下降。



戴欣明(中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任):實際上,以政府為主導的,如果說你的這個房源你放在我這里,那我們實現的這種價格呢,就等于說在一定期限內是給你免稅的。那這種做法,更多的受益者肯定是這種中低收入者,包括初創來深圳,初創企業的這些外來人口。那么,深圳每年大概都有50多萬人口來深圳,這些人口的創業,對于深圳未來的創新城市試驗田,其實這部分人口能否很好的就業,他們的營商成本、居住成本是否是說能夠低下來,對他們未來的創業、創新各方面是非常有利的。



解說:根據征求意見稿,深圳將制定全市統一的住房租賃合同示范文本,租賃雙方應當在合同期限內,嚴格履行合同約定,實行黑名單制度。

主持人:一直以來,中國住房市場上存在著重購輕租的傾向,租賃是房地產市場的短板。近年來,中國住房制度改革形成了新的思路,建立多主體供給,多渠道保障,租購并舉的住房制度。在新思路之下,近年來一系列鼓勵租賃的政策不斷的出臺,住房租賃市場快速發展。據機構統計,去年中國有百城發布鼓勵住房租賃的相關政策,在2019年租賃相關政策繼續的密集發布。其中呢,內容包括了公租房,整頓租賃市場亂象,穩定租金,租賃房源供應等等,對一線城市租金支付壓力,根本性措施是增加市場有效供給。

解說:除了控漲幅,穩租期之外,征求意見稿還提出,多渠道增加租賃住房供應,力爭到2022年新增建設籌集各類住房60萬套,其中租賃住房不少于30萬套。

于長江(北京大學社會學系 副主任):因為我們這種情況,總得來說還是供給不足,那怎么樣釋放這個供給的能力,這方面我覺得是注意到了,這個就是我們實際上我們原來擔心的,很多人擔心一旦走過這一步,是不是又出現那種計劃經濟思維,那種用控制,控制這種,特別是計劃的思維有個最大的問題,就是它臨時能解決問題,但是它造成供給的動機下降,供給不足,長遠來說,會造成更大的供需不足,供需矛盾。

解說:據不完全統計,今年上半年深圳、廣州、開封、合肥、秦皇島、清遠六地,均在出臺文件中強調辦理房屋租賃登記備案。其中,合肥、深圳、秦皇島三地,對不按時登記備案,設有處罰。

戴欣明(中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任):我們要想平抑整個的房地產價格,大家都知道,限購限貸很多的限制政策。再有一個呢,實際就是租賃房市場的價額,決定了未來在調整新房價格的方面應該怎么做。那在調整新房價格的時候,一定是以政府為主導的。這樣的一個作用,才能對房地產的市場起到真正的作用,包括房地產租賃的價格。所以說在這個背景下,政府就出臺了一個統租的平臺。

解說:另外,人才安居房方面,深圳出臺加強港澳青年創新創業基地建設工作方案,提出12項主要任務和措施,支持港澳青年在深圳就業創業。



解說:北京市首批啟用人臉識別系統的13個公租房小區,在19號已經全面開始運行。北京保障房中心表示,通過加裝人臉識別系統,可以更好的監管公租房的轉租轉借行為。

解說:房地產研究機構數據顯示,2017年內地房屋租賃行業市場規模接近人民幣2.4萬億元,比2016年增長8.83%。預計到2025年內地住房租賃市場規模將達到3萬億元。

于長江(北京大學社會學系 副主任):全國角度來說,它也是好事,鯰魚效應,那么如果大家都往這兒跑,那你別的地方,你們也得考慮考慮,你們要是太差的話,你們的優秀人才都跑光了,所以其他地方也要發展,它就會跟進,這樣不就達到示范效果了嗎,就是說先行先試,用這個方式來激發別的地方也來這個調整優惠政策。

主持人:提到租房,這是很多“漂一族”心中無法回避的痛。無論是房租、房子,還是房東、室友,總是會有很多令人煩惱的事情。不過從今年年初到現在,已經有很多城市相繼出臺了租房新規,包括北京、廣州、蘇州、深圳、秦皇島在內,不管是辦理房屋租賃登記備案,還是禁止違法群租,部分人群的租房成本升高,但是長遠來看,規范租賃市場的秩序是很有必要的。在確保了租房市場的健康發展的同時,有效調控房租,給大城市打拼奮斗的年輕人減減壓。



 

 


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