鳳凰衛視-戴欣明談“長租公寓該怎么做,才能夠降低空置率,未來的發展又將會何去何從呢?”-《財智菁英匯》采訪


















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鳳凰衛視-戴欣明談“長租公寓該怎么做,才能夠降低空置率,未來的發展又將會何去何從呢?”-《財智菁英匯》采訪
2019-12-31

鳳凰衛視-戴欣明談“長租公寓該怎么做,才能夠降低空置率,未來的發展又將會何去何從呢?”-《財智菁英匯》采訪



  戴欣明于近期,再次接受鳳凰衛視《財智菁英匯》采訪,2019年12月28日播出,欄目精彩內容一起看。

本期特邀專家:

戴欣明:中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任

 中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心 主任

主持人“長租公寓”又叫做“白領公寓”或者是“單身合租公寓”,是房地產市場中新興的行業,就是把業主的房屋租賃過來,然后進行裝修改造,再配齊家具家電,然后以單間的形式出租給有需要的人。2017年之前,長租公寓在中國市場備受青睞,先后聚斂了大量的資本,但是,當熱潮退去之后,各種問題也逐漸暴露了出來。截至目前,已經有20多家長租公寓,因為資金鏈斷裂,經營不善等問題,而宣告破產,給眾多的租客、房東帶來了經濟損失。市場對于“金融+長租公寓”的模式產生了疑惑,一邊的是行業遭遇了“資本寒冬”,而頻頻爆雷,而另一邊,又是潛力巨大的租賃市場。長租公寓該怎么做,才能夠降低空置率,未來的發展又將會何去何從呢?



解說今年以來,長租公寓行業遭遇“資本寒冬”,行業普遍經營困境,爆倉的公寓品牌,更是一個接著一個。據不完全統計,目前全國爆倉的公寓品牌在50家左右。今年,杭州、南京是長租公寓集中“爆雷”區域,先后共有十多家機構“爆雷”。

戴欣明中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任):長租公寓,目前的爆倉情況,我認為還相對于是比較嚴重的,我們會發現整個的公寓市場,其實品牌的差異化是非常之巨大的,當我們在某個區域提升品牌價值的時候,你會發現,它很有可能就已經入不敷出了。



就說它在經營一個品牌的時候,和它本身經營這房子本身的收益,實際上在某種意義上是不匹配的,所以說目前的狀態,基本上形成一個反差相對是比較大的,你的租金上不來,但是你發現你的環境好像是比別人略微好一點,但是旁邊的價格對于這種初創者來講,有可能是一百塊錢,兩百塊錢,甚至三四百塊錢,這樣一個租金的差距,對他們來講還是很重要的。

解說數據顯示,長租公寓受訪用戶最能接受1500至2000元的月租價格,只有小于4%的受訪用戶,可以接受3000元以上的月租公寓。據了解,某些“爆雷”公寓,一方面采取“長收短付”的方式,分別與租客、房東簽約,也就是和租客約定押一付六、押一付十二,甚至有租客交付了兩年的租金。而和房東約定押一付三,同時還采用“高收低租”的方式擴大規模,即從房東手以高價獲取房源,而以較低的租金吸引更多的租戶選擇自身的品牌。

宋丁中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心 主任)它為什么要高進低出,因為,高進它就是用大家來競爭,搶房源的辦法,那么搶房又怎么搶,我把租金給你業主提高,比如現在大概提高到20%-40%的規模,以這樣的高的租金來吸引業主,把房源放給它,那么它但是這中介,它怎么能平衡這個關系呢,它用一個非常巧妙的辦法叫“租金貸”,表面上我就是和你房源的租房的協議,那么這樣的話,其實是什么呢,我就是我一次產生了這樣一個租房協議后的話,你逐月表面上是向我還租房的貸款,事實上,這些錢是還到了金融機構手里面,是還銀行的貸款。如果風平浪靜的話,也不會出什么大事,但是一旦出現這樣一個價格的波動,那就出現什么情況,這個杠桿兒加的太厲害。這就出現大船的傾斜,就出問題了。



解說截至目前,全國公寓門店關店率達到3.6%,資金鏈斷裂、消防不合格、物業糾紛為主要的原因。另一方面,中國房屋租賃市場,租賃人口達到2.1億人,預計2022年這個數字將達到2.4億人。

宋丁中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心 主任)我覺得,長租公寓其實作為國家在發展租賃市場上,這一波來講的話,應該是國家給予它非常大的期望。甚至我們看到國家在供地,土地供應上也能夠像很多,上海、北京,包括深圳有些地方,它這個整個的長租公寓式專項的土地供應,這個供應的話它是常規化的土地供應價格的百分之二三十,非常低,就是為了鼓勵它的發展。那么,鼓勵它的發展的話,其實是,我認為在這一波的整個長租公寓是中國租賃市場發展中間,政府有計劃、有資金安排、有規律的來推進市場規范化發展的,這樣一個重大的步驟。但是問題在于說,這些機制的面,包括政策建設、包括產業建設、包括土地供應方面,如果還沒有一個出現一個非常好的這個完善化的一個格局之下,就問題就撲面而來。這個問題就把這些個好的,這個發展的趨勢,給它掩蓋了。

解說為了確保租賃市場規范運營,一些城市也開始制定相關政策。今年9月,南京市四部委聯合發文規范租賃市場,明確建立住房租賃租金托管制度,實行租金銀行托管,不得哄抬租金價格等。10月,杭州也發布《杭州市住房租賃資金監管辦法(試行)(征求意見稿)》,指出住房租賃企業需在專戶中,凍結部分資金,作為風險防控金,其總額以出租人月租總金額的兩倍確定。

主持人在經歷了快速擴張之后,擺在公寓運營商面前的問題是如何精細化運營降低成本,提升運營效率,從而提升利潤水平,真正的實現規模化效應。回顧2019年,中國住房租賃市場,5月,國務院起草的《城鎮住房保障條例住房租賃條例》,代表著住房租賃未來將會得到規范和保障“租購同權”將在更深層次得到發展和落地。雖然在長租公寓領域,依然存在著諸多亟待解決的問題,部分一二線城市的租賃房源的供給量還未能和需求,有效地進行匹配。但是呢,在“多主體供給,多渠道保障”租賃政策大背景下,2019年租賃行業的發展總體呈現出加速化,多樣化的格局。“重購輕租”的狀態,也正在逐步發生改變。

解說:從城市范圍看,2019年排名前16位的城市,進入2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點范圍。預計2020年租賃政策將會在更多城市落地。專家認為,強化對租賃房源的備案及監管,持續推進對租賃行業的金融類支持,以及稅收優惠政策,將是2020年住房租賃市場的主導方向。

戴欣明中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任):我倒認為,我們在整個的目前的調控當中存在的一種一刀切的這樣的一個做法,當我們在新房進行調控的時候,我們實際上對于所謂的租賃房,這種市場其實也算有一種誤傷。就是它們一方面在做品牌的時候,在資本市場融資的時候,又沒有渠道,但是你會發現,很多的法律法規,對于租賃房市場,包括品牌供應應該怎么做,是一個市場自發的這樣一個現象。并沒有一個很好的這樣一個政策進行鼓勵,或者很好的政策進行扶持。我認為,還是應該是政府引導,出臺一些政策對于這一種投資商來講,進行定向的扶持,比如說,可以進行聯合啊,作為這種人才公寓呀,或者這種形式,進行一個相互的補貼的形式來去做,共同來做一個市場化的,這樣一個長租公寓呢?我認為,這條路是可以的。



解說中國約有1.6億人在城鎮租房居住,占城鎮常住人口的21%,中國住房租賃市場正在快速擴張。2019年,地方政府相繼推出住房租賃落地方案細則的落實,包括搭建租賃住房信息平臺,大力發展人才公寓等等。通過多渠道推進住房租賃市場的發展。北京、上海、深圳、廣州在今年上半年,均推出了租房稅減半的政策。合肥、杭州也相繼出臺相關政策,推行住房租賃合同網上簽約和備案。



宋丁中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心 主任)長租公寓市場建設是一個國家的戰略工程,它就是在改變我們的一種生活方式,改變我們的居住形態的一種戰略的一個方式,所以它是一個長期工程,不是短期能解決的。因為我們的城市化這個發展,我們整個的這個流動人口的比例非常的高。從目前來看,國家給出的一個統計數據,就是去年也達到了兩億兩千萬的,這樣一個流動人口的水平。那么,其實我們知道凡是流動人口,絕大部分它是要進入到租賃市場的,少部分可能投親靠友,所以說這就給我們發展長租公寓,留出一個強大的市場空間,所以我認為現在也是剛剛拉開序幕,未來的話,這個領域里面是有非常廣闊的前景。

解說國際上,越來越多的家庭選擇租賃作為居住方式,停留在租賃市場的時間也更長。在紐約租賃人口占比為56.9%,洛杉磯為54.4%,倫敦為49.8%,東京39.5%。隨著房價的日益上漲,租住私人租賃住房的比例持續增加,倫敦2018年私人租房的比例增長到30%左右,社會租賃住房的占比下降到20%,租賃總人口超過50%。

戴欣明中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任):國外的租賃市場,我認為和國內的租賃市場,在某種程度上它的差異性太大。因為它整個的房地產市場處于一個存量房市場,新房的比例大概應該在5%以下。而我們是大概70%左右都是新房市場,所以說,在國外這種出租市場,新房市場整個的狀態。是相對比較穩定的,整個的租金這種漲幅的幅度,跟我們這樣來講的話,波動性也是比較小的。那么,如果說我們這種市場能和國外市場看齊的話,我認為可能還是幾十年以后的事情了,這是整個的社會經濟發展到一定的趨勢以后,它是一個必然的結果。



主持人中國目前已經告別了住房短缺的歷史,中國家庭的戶均住房套數已經達到了1.08套,人均住宅面積也已經達到了36.6平米,基本上實現了供需平衡,進入到了由數量擴張,向質量提升轉變的階段。

在房價日益上漲的大趨勢下,年輕人的住房問題逐漸成了世界性的問題,一方面,年輕人越來越買不起房子了,成為業主的概率也已經大幅的降低。而另一方面,英國、美國、加拿大等國的研究調查都顯示,越來越多的年輕人與父母住在了一起,這些情況都促使租賃的快速發展,不少國家,將會成為租賃的國度。美國、日本、英國的租賃家庭占比普遍高于35%,而德國更是高達了53%。對于中國來說,隨著房地產行業的進階,租賃市場也將進入新的階段,這也將為長租公寓的長期向上發展提供一個可持續的支持。



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