戴欣明教授:發現城市商業味道 鷹城需要一場“革命”,記錄戴欣明策劃之宛洛古道地下商業街


















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城市與地產南派專家代表戴欣明:發現城市商業味道,鷹城需要一場“革命”,記錄戴欣明戰略定位策劃之宛洛古道地下商業街
2016-12-25

  城市與地產南派專家代表戴欣明教授:發現城市商業味道 鷹城需要一場“革命”,記錄戴欣明戰略定位策劃之宛洛古道地下商業街

  騰訊房產平頂山站魚2016-11-02

  [導讀]10月22日零時,中興路地下人防工程升級改造正式開工。這里將發生一場“革命”,不僅是道路改造后帶來的通行方式的“革命”,更重要的是對鷹城傳統商業模式的一次顛覆式革命。


  10月22日零時,中興路地下人防工程升級改造正式開工。近幾天來,鷹城市民最關注的莫過于這件事了,不僅僅是因為它作為城市中心最繁華的一條道路斷行給鷹城人帶來特別大的不便,更重要的是,這里將發生一場“革命”,不僅是道路改造后帶來的通行方式的“革命”,更重要的是對鷹城傳統商業模式的一次顛覆式革命。

  一種全新的商圈運營理念、一種全新的城市創新理念,一種大膽的空間大挪移,創造出無數新的可能,給平頂山這個城市會帶來怎樣翻天覆地的變化?為什么鷹城需要這樣一場革命?

  日前,財經評論家、戰略定位咨詢專家、中國城市運營和商業地產管理中心主任戴欣明博士接受騰訊房產平頂山站的專訪,從商業地產專家的角度,為我們解讀了這一項目。

戴欣明教授:發現城市商業味道 鷹城需要一場“革命”,記錄戴欣明策劃之宛洛古道地下商業街


一期工程 地下將新增近千個商鋪

  中興路地下人防工程項目總建筑面積106000平方米,總投資約10.9億元,由上海群策投資發展有限公司投資,平頂山群策協辦置業有限公司開發。

  中興路地下改造后,中興路區域將建設12條地下過街通道,設置近50個安全出口,5部直升電梯,17部自動扶梯,供市民進出地下過街通道,這里還將籌建一個面積達18000平方米的地下停車場,在中興路現有約100個停車位的基礎上,再增加約700個,以解決市民停車困難問題。

  同時,地下還有一個別具特色的地下人防商業街,集購物、休閑、娛樂和城市防空為一體,計劃分3期建設,一期位于礦工路及中興路路面之下,全長近1000米,近千個店鋪分布左右。預計這項人防工程建成后,中興路北段人車分流、停車困難及交通擁堵現象將得到緩解,我市城市中心地帶的面貌將煥然一新。

戴欣明教授:發現城市商業味道 鷹城需要一場“革命”,記錄戴欣明策劃之宛洛古道地下商業街


幕后團隊成功打造 國內多個地下商業街

  中興路地下商業街有五大時尚業態,跨境免稅購、小不點大世界、國際潮流名品館、主題餐飲街等,將帶給鷹城市民場景化、跨界化、差異化的地下商業文化旅游步行街。打造這一項目的設計、規劃團隊有著豐富地下商業街操盤經驗,擁有廣州時尚天河地下商業廣場、沈陽時尚地下街、南京時尚地下廣場等多個作品。

  據了解,該項目的施工單位是貴州建工集團,采取國內先進的“逆作法”工藝進行。該工藝具有恢復路面交通快、對路面交通及周邊建筑物(特別是鄰近街面的中心路小學)安全影響較小的特點,不影響沿路人們的工作、生活、學習。

  群星匯?中心城項目的設計、規劃團隊以大刀闊斧的氣魄和精細化、差別化的設計理念,得到了戴欣明博士的高度評價。

戴欣明教授:發現城市商業味道 鷹城需要一場“革命”,記錄戴欣明策劃之宛洛古道地下商業街


中興路改造理念

發現城市商業味道,鷹城需要一場這樣的“革命”

商業亂燉現狀 需要精致化梳理

  騰訊房產平頂山站:平頂山中興路商圈作為建市以來最成熟的商業區域,年代久遠,市民的感情深厚。但是,隨著時間的推移,老舊的商業模式已經不能適應時代的需求。

  戴欣明:平頂山的商業和很多別的城市不太一樣。平頂山屬于閉合式的商業系統,基本上自給自足、內部消化、自身成立一個獨立的系統,但是又不像其他的四線城市,平頂山的商業十分集中尤其是中興路表現尤其明顯。

  有很多城市的商業往地下發展,或者是止步于地上二層,在平頂山尤其是中興路這里居然在五層或者六層都有商場。這種狀態不說三線、四線城市了,連國內外的許多大城市都很難做到,在其他城市,商鋪的分布一般就到三層,平頂山目前商鋪分布狀態就很像香港,因為人口聚集、消費場所集中。

  “集中卻缺乏規劃,現在平頂山中心城區這個商業我把它稱為‘亂燉’,沒有一個主線。大家都在一起經商,他們覺得這個地方不錯,消費人群多,各行各業都擠在一起。”戴欣明說,這樣的商業分布,“你會發現,沒有脊椎,沒有中樞神經”。

  戴欣明說,群星匯?中心城項目的設計團隊把這一“亂燉”的商業中心區進行了精細化的梳理,同時大膽地提出打造地下商業街的理念,是很符合中興路商業的現狀的。“雖然這兒的商業氛圍很集中,但是升級是很困難的。原因是因為它商業的集中,很多地方沒有辦法做一個相對的更改,要么只能拆除重建,但是重建的話附近的商業又太過擁擠,很難做出一個規劃。所以說現在這種情況只能從地下發展了。地下商業街和地上的商業街進行一種互補而不是競爭”。

  這樣,商業分布的脈絡清晰了,定位準確了,每條街都有它的特色,整體商業氛圍也精致提擋了。平頂山正面臨一個轉型期,成為現代化城市的樣板,塑造城市商業特色也是不可或缺的。戴欣明博士給予了高度的稱贊和評價。

戴欣明教授:發現城市商業味道 鷹城需要一場“革命”,記錄戴欣明策劃之宛洛古道地下商業街


差別化定位 規避商業地產風險

  騰訊房產平頂山站:在談到很多商業地產項目招商難、運營難甚至成為死盤的現象時

  戴欣明:“很多城市都有這種情況,為什么會出現這種情況呢?因為同質化很嚴重。”很多商業形態,沒有任何的客層細分,而是“你有什么商品我不管,只要你愿意過來就讓你在這里擺攤”,無差別的商業,變得沒有特色,大家都一樣,自然去的必要性就不大了。

  戴欣明說,以往人們在選擇商鋪的時候,認為地段是最關鍵的,“目前我有一個新的看法,就是:定位,定位,還是定位!我們發現有很多偏遠的地方,商業項目卻很旺。按照原來地段的說法會覺得這個位置很差。”

  在他看來,“地段”優勢的這個說法的比較適合上世紀七八十年代,現已經不能與時俱進了。地段是首選,但定位非常重要。沒有一個好的定位,哪怕你有一個再好的地段,也有可能出“問題”。就是說,你在最好的地段做了一些商業項目,但若沒有一個詳細的定位,或者說這個地段并不需要這樣的業態,這樣就會出問題甚至會是個失敗的商業項目。

  因此,他很看好群星匯?中心城未來的價值空間,“因為這個團隊前期進行了縝密的分析和精準的定位,他們把地下商業街做得很有特色,與周邊的商業完全差異化。首先,這是平頂山歷史第一條地下商業街,其首開先河的唯一性,已經使它成為全城的焦點;其次,遠遠超前的業態設計、規劃理念,會從感官和消費群體細分上,把現有的傳統的商業拉開一大截距離。”

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再現千年宛洛古道 重現絲綢之路輝煌

  騰訊房產平頂山站:中興路地下人防工程改造及商業街規劃開發項目,有個很好聽的名字——群星匯?中心城。它帶給鷹城人的是一種全新的地下體驗式消費感受,群星閃閃的城市中心地下城,無比繁榮便捷的特色商業街區,那將會是什么樣的情景呢?

戴欣明:據平頂山市群策協力置業有限公司項目負責人介紹,群星匯?中心城響應國家“一帶一路”戰略藍圖,在平頂山傳統商圈再現千年宛洛古道,重現古絲綢之路輝煌,再現現代絲綢之路的全新商業景觀,打造中原首家地下商業文化旅游步行街。“驅車策駑馬,游戲宛與洛”, 這首詩描述的正是古代著名的交通要道——宛洛古道。從洛陽到南陽的古絲綢之路,路經平頂山為其主要大道,因此,平頂山成為重要的古道中心。

  群星匯?中心城,把宛洛古道文化活化,融入項目的靈魂核心,將絲綢之路的輝煌重現,在街區中設置了各種馬車、戰艦、石雕、兵俑等景觀,營造濃厚的文化氛圍。未來,群星匯?中心城將會是平頂山旅游文化新標志,成為旅游文化的第一站。

  作為中原首家地下商業文化旅游步行街,群星匯?中心城由資深商業團隊運營,群策地產攜手溫州商會斥資10億傾力打造。項目共11萬㎡,分為三期,目前正在建的第一期6萬㎡,盤踞老城區中興路核心商業地段,獨有3大廣場規劃,5大主題業態,為平頂山首條集購物、休閑、美食、娛樂、旅游文化于一體的跨界化、場景化、差異化一站式地下商業步行街。

  戴欣明十分興奮地說,“宛洛古道”是中國絲綢之路的第一——而平頂山正好處于“宛洛古道”當中最大的一個驛站,所以其中的文化底蘊可以說是非常深厚和豐富的。因此,這個“宛洛古道”地下商業街把這種絲綢之路文化和鷹城的大佛文化、香山寺文化等都淋漓盡致地融入其中,體現商業街的各個方面,會是一個十分鮮明的商業特色。

  2016年對于平頂山的城市發展和商業的改造來說,應該說是比較重要的一個轉型年。張國偉市長在九月份的華合論壇提到,希望倡導城市休閑、人文文化的旅游體驗。從這個角度來講,和很多城市還是具有一定的差異性。這是從政府理念的轉變,我認為做的是非常不錯的。

  另外,體驗式的商業在平頂山越來越多了,包括恒大,萬達,怡購城等。如中興路這個地下商業街,更是帶給你們一種獨有的體驗式消費狀態。“體驗宛洛古道,悠閑味道”,這是一條體驗人文旅游文化的商業街。“這個項目在某種程度上有著深遠的意義,也可以把它看做一個城市的名片,文化旅游休閑的一個載體。比如你來到平頂山,不到‘宛洛古道商業街’去轉一轉的話,就等于沒有來平頂山。也可以作為平頂山旅游的一個集散地,比如你玩累了,這里可以作為一個休閑的地方”。這樣一來,會覺得這個城市是很有味道的。

戴欣明教授:發現城市商業味道 鷹城需要一場“革命”,記錄戴欣明策劃之宛洛古道地下商業街


商業升級 需要融入互聯網思維

  騰訊房產平頂山站:從電商角度來講,平頂山受電商的沖擊非常大,因為它的業態比較原始,受互聯網的沖擊就更大。

  戴欣明:隨著人們購物理念的成熟,在虛擬網絡上進行購買工業化產品的時候,還是需要些體驗,這種體驗在網絡上很難做到,還是要在線下進行。群星匯?中心城商業街的項目團隊在商業布局上,是線上和線下融合在一起做的。每個店與互聯網之間的融合會很強,包括商業街本身與互聯網的融合度也是非常高的。對這一點,戴欣明非常認可。

  因為一般像這種招商的傳統方式,百分之七十的商家有可能都是本地的。但是如果通過互聯網來進行傳播,就有可能把這個比例進行擴大了。在全國范圍內進行招商后,本地就會產生新的業態。這樣,消費者就會得到更多的體驗,不管是從之前的開店角度、營銷角度,包括未來的經營角度,都會有一個更多的創新。”戴欣明說。

  據介紹,群星匯?中心城這個商業項目在某種程度上也是一個多產業集合的平臺,確切點講,群星匯?中心城做了一個商業消費平臺,平臺就是要“共享經濟,聯通一切。”這就需要互聯網思維。比如目前他們做了一個“行走宛洛古道”APP,就將游戲和營銷結合在一起。

  在戴欣明看來,每做一個商業項目,就是要發現其獨一無二的味道,從城市規劃到商業定位、布局,使它有了這樣一種差別化明顯特色后,其就會煥發出獨有的生命力。他覺得,群星匯?中心城的項目團隊在前期規劃、設計、招商等方面都做到這一點,其未來的商業價值將非常可觀。


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